Quand peut-on demander la révision du loyer ?

La révision peut être demandée tous les 3 ans à compter de la date d'entrée en vigueur du bail ou de la dernière révision, selon l'article L. 145-38 du Code de commerce.

Comment calcule-t-on le nouveau loyer révisé ?

Le calcul s'effectue par application de la variation de l'indice de référence (ILC, ILAT ou ICC) sur la période triennale, avec éventuel plafonnement selon les clauses du bail.

Révision loyer commercial : procédure et calculs 2025

Introduction

La révision du loyer commercial constitue un mécanisme fondamental d'adaptation du loyer à l'évolution économique. Cette procédure, encadrée par le Code de commerce, permet l'ajustement périodique du loyer selon des indices officiels.

La maîtrise de la révision s'avère essentielle tant pour les bailleurs que les locataires : calculs précis, procédure rigoureuse, négociation équilibrée. Une approche méthodique optimise l'évolution contractuelle.

Cadre légal de la révision

⚖️ Fondements juridiques

Article L. 145-38 du Code de commerce : révision triennale

Article L. 145-39 du Code de commerce : indices de référence

Article R. 145-35 du Code de commerce : modalités de calcul

Décret n° 2008-1439 : définition des indices (ILC, ILAT, ICC)

Principe de la révision triennale

Fréquence	Initiative	Base de calcul	Effet
Tous les 3 ans	Bailleur ou locataire	Variation d'indice	Automatique
Date d'anniversaire	Unilatérale possible	Indice contractuel	Rétroactif
Pas de plafond légal	Demande formelle	ILC/ILAT/ICC	Date de demande

Indices de référence applicables

📊 ILC

Indice des Loyers Commerciaux

• Activités commerciales

• Base INSEE trimestrielle

• Évolution modérée

🏭 ILAT

Indice des Loyers des Activités Tertiaires

• Bureaux, services

• Secteur tertiaire

• Volatilité moyenne

🏗️ ICC

Indice du Coût de la Construction

• Baux anciens uniquement

• Référence historique

• Évolution plus volatile

⚠️

Indice applicable

L'indice de révision doit être prévu au bail. À défaut, c'est l'ILC qui s'applique par défaut pour les activités commerciales.

Procédure de révision

Initiative et demande

1

Échéance triennale

Calcul de la date de révision possible

📅 3 ans

2

Demande de révision

Notification formelle à l'autre partie

📬 LRAR

3

Calcul du nouveau loyer

Application de la variation d'indice

🧮 Indices

4

Accord ou contentieux

Négociation ou saisine du tribunal

⚖️ Arbitrage

Contenu de la demande

📋 Mentions obligatoires

• Référence au bail en cours
• Loyer actuel et période de référence
• Indice de base et indice de révision
• Calcul détaillé du nouveau loyer
• Date de prise d'effet souhaitée

📊 Justificatifs

• Bulletins officiels des indices
• Calculs détaillés et vérifiables
• Copie des clauses du bail
• Historique des révisions antérieures
• Sources INSEE officielles

❌

Erreur de procédure

Une demande incomplète ou incorrecte peut être rejetée. Vérifiez scrupuleusement les calculs et les références d'indices.

Calculs et indices de référence

Méthode de calcul

🧮 Formule de révision

Nouveau loyer = Loyer actuel × (Indice nouveau / Indice ancien)

• Loyer actuel : Dernier loyer en vigueur

• Indice ancien : Date du bail ou dernière révision

• Indice nouveau : Même trimestre, 3 ans après

Exemple pratique de calcul

📈 Cas concret

Données initiales

• Loyer : 5 000 €/mois

• Date : T1 2022

• ILC : 116,50

Révision T1 2025

• ILC : 122,30

• Variation : +4,98%

• Calcul possible

Nouveau loyer

• 5 000 × 1,0498

• = 5 249 €/mois

• Augmentation : 249 €

Évolution des indices (2022-2025)

Période	ILC	ILAT	ICC	Variation ILC
T1 2022	116,50	115,80	1889	Base
T1 2023	118,20	117,10	1920	+1,46%
T1 2024	120,80	119,50	1968	+3,69%
T1 2025	122,30	121,20	1995	+4,98%

📊 Sources officielles

Utilisez exclusivement les bulletins INSEE officiels pour vos calculs. Les indices sont publiés avec un décalage d'environ 2 mois.

Négociation et contestation

Marges de négociation

Élément	Négociable	Base légale	Stratégie
Calcul d'indice	Non	Automatique	Vérification technique
Date d'effet	Limitée	Demande	Anticipation
Modalités paiement	Oui	Contractuelle	Étalement
Plafonnement	Oui	Clause bail	Protection

Contestation et recours

❌ Erreur de calcul

Vérification des indices utilisés, de la période de référence et de l'exactitude mathématique du calcul.

📅 Erreur de procédure

Contestation du délai de révision, de la forme de la demande ou de la date d'effet réclamée.

⚖️ Saisine du tribunal

En cas de désaccord persistant, saisine du tribunal judiciaire pour fixation du nouveau loyer.

🛡️ Arguments locataire

• Erreur de calcul ou d'indice
• Non-respect des délais
• Clause de plafonnement
• Demande d'étalement
• Contestation de l'échéance

🎯 Arguments bailleur

• Calcul conforme aux indices
• Respect de la procédure
• Droit automatique
• Effet rétroactif légitime
• Application stricte du bail

💡

Stratégie de négociation

Privilégiez la négociation amiable sur les modalités d'application plutôt que sur le principe de la révision elle-même.

Mise en application

Date d'effet et rétroactivité

Effet rétroactif : À la date de demande de révision

Régularisation : Rappel des loyers dus depuis la demande

Avenant au bail : Formalisation du nouveau loyer

Prochaine révision : Nouveau point de départ triennal

Modalités pratiques

💰 Échelonnement possible

• Étalement sur 12 mois : Répartition de l'augmentation

• Paiement progressif : Montée en puissance graduelle

• Accord amiable : Modalités négociées entre parties

• Avenant spécifique : Formalisation des conditions

Impact sur les relations contractuelles

📈 Pour le bailleur

• Actualisation des revenus locatifs
• Maintien du pouvoir d'achat
• Suivi automatique de l'inflation
• Prévisibilité des évolutions
• Base pour prochaine révision

📊 Pour le locataire

• Impact sur la rentabilité
• Adaptation du business plan
• Négociation des modalités
• Anticipation budgétaire
• Stratégie d'investissement

🎯 Optimisation post-révision

• Planification future : Anticipation des prochaines révisions

• Clauses protectrices : Négociation pour le prochain renouvellement

• Veille des indices : Suivi régulier de l'évolution

• Optimisation fiscale : Intégration dans la comptabilité

Questions fréquemment posées

?La révision est-elle automatique ?

Non, la révision nécessite une demande expresse de l'une des parties. Sans demande, le loyer reste inchangé même après l'échéance triennale.

?Peut-on limiter l'augmentation ?

Oui, par une clause de plafonnement dans le bail initial. Sans clause spécifique, l'augmentation suit strictement la variation de l'indice de référence.

?Que faire en cas d'erreur de calcul ?

Contestez par lettre recommandée en précisant l'erreur et en fournissant le calcul correct. En cas de persistance, saisissez le tribunal compétent.

Conclusion et étapes d'action

La révision du loyer commercial exige une approche rigoureuse et méthodique. La maîtrise des calculs, le respect de la procédure et l'anticipation des échéances optimisent cette évolution contractuelle incontournable.

🚀 Plan d'action recommandé

Calendrier de révision : Identification des échéances triennales
Veille des indices : Suivi régulier des publications INSEE
Calculs préparatoires : Simulation des impacts financiers
Procédure formelle : Demande et négociation structurées
Mise en œuvre : Application et formalisation contractuelle

⚖️

Clause de non-responsabilité

Cet article a une vocation informative et ne constitue pas un conseil juridique personnalisé. Consultez un avocat spécialisé pour votre situation spécifique.

Article rédigé par : Avocat au barreau de Paris, spécialisé en droit commercial
Dernière mise à jour : 6 mai 2024 | Source : CheckMonBail